1) 위치 및 주위환경=본건은 서울특별시 중구 예관동 소재 "서울중구청" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업용 및 업무용빌딩, 아파트, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 공공시설 및 생활편익시설 등과의 접근성 등으로 보아 제반 환경은 보통임.
2) 교통상황=본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 인근에 지하철 3,4호선 "충무로역"이 소재하는 등 일반대중교통사정은 양호한 편임.
3) 건물의 구조=철근콘크리트 슬래브 17층 건물 내4층 10호외 47개호로서, 집합건축물대장등본상 1970년 05월 23일 사용승인되었으며, 외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 모르타르위 페인팅 마감 등,내 벽 : 모르타르 및 일부 타일 마감, 무벽체 등,창 호 : 알루미늄 샷시창 마감 등임.
4) 이용상태=본건 기호(1)-(48) 공히모두 리모델링 후 "진양메트로찜질사우나"로 일괄하여 이용후에 기준시점 현재 폐업 및 철거가 진행중인 상태임.
5) 설비내역=건물 전체적으로 공동위생설비, 공동급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.
6) 토지의 형상 및 이용상태=인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지로서 세장형의 토지이며, 사무실, 시장, 은행 및 아파트 등의 건부지로 이용중임.
7) 인접 도로상태등=본단지 남측으로 대로에, 서측 및 동측으로 세로에 각각 접하고 있음.
8) 토지이용계획 및 제한상태=토지이용계획확인서상충무로4가 120-3번지 토지: 일반상업지역, 개발진흥지구, 방화지구, 방화지구(도시관리계획(방화지구)폐지입안[입안일:2014.05.16. 입안실효예정일:2016.05.16]), 중심지미관지구, 도로(2016-04-14)(접합), 도로(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(세부사항은 건축과에문의)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(세운재정비촉진지구(도시재정비촉진을 위한특별법))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,4대문안<서울특별시 도시계획 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)임. 인현동2가 192-31: 일반상업지역, 개발진흥지구, 도로(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(세부사항은건축과에 문의)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(세운재정비촉진지구(도시재정비촉진을위한 특별법))<건축법>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 4대문안<서울특별시 도시계획 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)임.
9) 공부와의 차이=본건 기호(1)-(48) 전유면적의 경우 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장 전유부상 면적이 서로 상이함.
10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=가. 임대관계는 미상이며, 본건의 호별위치는 관련 공부 및 자료, 점유현황 등을 참고하였으며, 내부구조 등은 집합건축물대장의 건축물현황도, 상가관리사무실에 비치된 층별위치도, 이해관계인의 구두탐문, 평가전례 및 개략적인 내부/외부관찰 등을 기준으로 하였는 바 경매참여 시 재확인하는 등 유의하시기 바람. 나. 본건 중 기호(1)-(6),(19)-(36),(40)-(48) 구분건물은 토지[기호 (49),(50)]는 토지대장 및 등기사항전부증명서(토지)상 공유형식의 지분으로 등재되어 있으나 건물은 건축물대장 및 등기사항전부증명서상 집합건물로 등재되어 있고 거래관행상 토지와 건물 일체로 거래 되는 것으로 보아 본 감정에서는 추후 적정지분이 정리될 것을 전제로 적정지분을 포함하여 토지·건물을 일체로 한 거래사례비교법을 적용하여 감정평가하였으며, 기호 (49),(50) 토지 중 적정지분 이외의 부분은 기준시점 현재 특정 호수로의 귀속 여부에 대한 확인이 불가능하고, 그 위치가 특정되지 아니한 바 평가외하였으니 경매 진행시 유의하시기 바람. 다. 본건 중 기호(1)-(6),(19)-(36),(40)-(48)은 추후 적정지분이 정리될 것을 전제로 적정지분을 포함하여 감정평가하였으나, 지분의 면적이 이와 다르게 배분될 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있으므로 경매진행 시 유의하시기 바람. 라. 본건 기호 (1)-(48) 모두 리모델링 후 ‘진양메트로찜질사우나’로 일괄 이용후 기준시점 현재 폐업 및 철거가 진행되고 있는 상황으로 본건 구분건물 각각의 경계는 벽체 및 경계선으로 구분되어 있지 않으며, 또한 호수를 식별할 수 있는 건물번호표지도 별도로 부착되어 있지 않는 바, 경매진행시 참조하시기 바람. 마. 본건이 속해있는 4층 일부는 후첨 집합건축물대장상 도면, 상가관리사무실에 비치된 층별위치도 및 상가관리사무실 직원 탐문조사 결과 본건 48개호를 포함한 51개호가 리모델링 후 ‘진양메트로찜질사우나’로 일괄 이용후 현재 폐업 및 철거가 진행되고 있는 상황으로 구분건물 각각의 경계표지 및 건물번호표지가 없으나, 추후 이용상황에 따라 측량을 통하여 벽체 및 바닥 등 재설치가 가능한 것으로 상가관리사무실에서 확인하였으며 이에 상가관리사무실에 비치된 층별위치도 등을 기준으로 본건 48개호의 개략적인 형상 및 위치 등을 파악하여 개별 평가하였으니 경매 진행시 본건의 정확한 위치 및 경계, 각 호수의 구조적 독립 가능성, 관련비용 및 경제적 효용성 여부 등 관련 내용을 재확인하시기 바람. 바. 본건 4층 소재 ‘진양메트로찜질사우나’는 상가관리사무실에 비치된 층별위치도 및 탐문조사 등을 통해 총 51개호(8호-36호, 39호-43호, 45호-60호 및 68호)를 일괄 이용후 기준시점 현재 폐업 및 철거가 진행중인 것으로 확인되는 바, 경매진행시 각 호별 소유현황, 대지 지분 관계(대지사용권 여부), 개별 또는 일괄 매각 가능성 등 관련 내용을 반드시 재확인하시기 바람. 사. 본건은 집합건축물대장 상에는 전유부분과 공용부분이 구별되어 등재되어 있지 아니하나 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상에는 전유부분이 따로 등재되어 있는 바, 실제 현황과 부합된다고 판단되는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상의 전유부분을 기준으로 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 아. 본건은 집합건축물대장 표제부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바, 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람. 자. 본건 중 기호(7)-(18),(37)-(39) 구분건물은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 소유자가 ‘서울주택도시공사’,‘서울특별시’로 되어 있어 귀 제시목록과 상이한 바, 경매진행시 재확인하시기 바람.
법원에서 조사한(법원에 신고된) 임차인 내역입니다.
임차인
점유관계
전입일자
확정일자
배당요구일
보증금/차임
대항요건(대항력)
비고
이OO
4층 28호 전부
2004.10.19.
2004.10.19.
2018.11.09
40,000,000
없음
2004.03.27.-
정OO
진양상가 4층
2004.06.17
2004.06.17.
200,000,000
있음
2004.03.16.~2006.03.15.
이OO
4층 48호 전부
2004.10.16.
2004.10.16.
2018.11.09
40,000,000
없음
2004.03.27.-
안OO
4층 29호 전부
2004.10.16.
2004.10.16.
2018.11.09
40,000,000
없음
2004.03.27-
김OO
4층 30호 전부
2004.10.19.
2004.10.19.
2018.11.09
40,000,000
없음
2004.03.27.-
매각물건명세 비고
김미선 : 권리신고 및 배당요구신청서에 확정일자 2004.10.20.로 기재하였으나 상가임대차현황서에 의하면 2004.10.19.임
이연순 : 등기사항증명서 상 사업자등록신청일자 2005.12.05.로 기재되어있으나 상가임대차현황서와 권리신고 및 배당요구신청서에 의하면 2004.10.19.의 착오기재로 보임
이연순 : 권리신고 및 배당요구신청서에 확정일자 2004.10.20.로 기재하였으나 상가임대차현황서에 의하면 2004.10.19.임
법원 물건자료 요약
소멸되지 않는 등기부권리
해당사항 없음
설정된 것으로 보는 지상권
해당사항 없음
법원자료 특이사항
[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각(목록 49, 50 지분매각)
-목록 7 내지 18, 37 내지 39는 취소·기각
-집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있음
-목록1-6, 19-36, 40-48 전유면적의 경우 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장 전유부상 면적이 서로 상이함
-본건 구분건물 각각의 경계는 벽체 및 경계선으로 구분되어 있지 않으며, 또한 호수를 식별할 수 있는 건물번호표지도 별도 부착되어 있지 않으나, 추후 이용상황에 따라 측량을 통하여 벽체 및 바닥 등 재설치가 가능한 것으로 상가관리사무실에서 확인함. 다만, 호수의 구조적 독립 가능성, 관련 비용 및 경제적 효용성 여부 등 관련 내용은 별도 확인 요함(감정평가서 참고)
-2018.10.10. 자 감정평가서는 목록 49, 50 토지 중 적정지분 이외의 지분은 평가 제외하였으나 해당 지분도 매각대상으로 2022. 12. 20. 자 감정인 제출 사실조회회신서(별첨)에 따라 감정가 일부 변동 있으며, 위 가액을 최저매각가격으로 함
[부동산 현황조사서 비고란]
1) 본건 부동산 소유자 문의와 부동산 현황 등을 종합한 바,본건 부동산이 위치하는 진양상가 4층 중 4층10호부터 4층60호(4층37호,38호,44호 제외)까지 48개 호수를 경계벽과 테두리 등을 제거하고 사우나로 리모델링하여 사용하였으나 2018.7.경부터 영업을 하지않고 사우나를 철거하였음
2) 본건 부동산 중 4층16호,17호,18호,49호,50호,51호는 서울주택도시공사, 4층19호부터 27호까지는 서울특별시에 각각 본건 경매개시결정등기 이후 소유권이전등기가 경료됐다고 함(4층16호 등기사항전부증명서 참고)
3) 본건 부동산은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 제1항 규정의 경계표지 및 같은 시행령 제3조 제1항 규정의 건물번호 표지가 설치되어 있지 않아서 전문가의 측량에 의하지 않고서는 본건 부동산의 정확한 위치와 경계를 특정할 수 없음
4) 본건 상가건물임대차 현황서에 등록된 임차인 중 정애연(종전 스넥코너 운영) 이외는 모르는 임차인이라고 함
여의주경매 김대표 분석의견
이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다.
일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.
이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원입니다.
입찰일은 2023-05-10입니다. 오늘을 기준으로 일 남았습니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.
서울특별시 중구 예관동 소재 "서울중구청" 남서측 인근에 위치합니다
※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 재정비촉진지구. 버스정류장. 지하철.
다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니
전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.
대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다.
외형적으로, 즉 서류상으로 대항력을 갖춘 임차인이 있는 것으로 보입니다.
대항력 있는 임차인이란 최선순위 (근)저당권자보다 앞서 전입신고를 하고 점유,사용하고 있는 임차인을 말하는 데,
낙찰자가 그 임차인이 배당받지 않는 보증금의 전액 또는 일부를 인수해야 합니다.
진정한 대항력 있는 임차인인지 사실관계를 따져 보는 세밀한 검토가 필요합니다.
취하 또는 취소될 가능성 있습니다
이 물건의 감정가격은 4,545,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 513,246,574원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다.
이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.
지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.
이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) :
2004. 6. 22. 근저당권
갑작스런 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 바로 확인해 보세요. >> 법원 홈페이지 바로가기
