[용산구 이태원동 근린상가] 서울시 용산구 이태원동 224-5 지하1층비101호 경매대행 <2023타경2653> 서울시 근린상가 경매

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[서울시 용산구 근린상가경매] 서울시 용산구 이태원동 224-5 <2023타경2653>

    ★ 위치 : 서울특별시 용산구 이태원동 224-5 지하1층비101호
    ★ 유형 : 상가
    ★ 사건번호 : 2023 타경 2653
    ★ 집행법원 : 서울서부지방법원 경매5계
감정가는 9,118,000,000원입니다. 최저입찰가는 7,294,400,000원(80%)입니다.
입찰일은 로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 원 입니다.

이 물건의 사건번호는 2023타경2653 (서울서부지방법원)입니다

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상담 전화번호

010-2371-3237

입 찰 일	(입찰 24일전) 진행상태 : 유찰 [부동산강제경매]				서울서부지방법원 5계 ☎ 02-3271-1325
소 재 지	서울특별시 용산구 이태원동 224-5 지하1층비101호 지도 보기				서울서부지방법원 5계 ☎ 02-3271-1325
사건번호	2023 타경 2653	물건번호	1	물건용도	상가
감정평가액	9,118,000,000원	채 권 자	정OOO	사건접수일	2023.08.28
최저입찰가	(80%) 7,294,400,000원	채 무 자	주OOO	개시결정일	2023.09.06
입찰보증금	원	소 유 자	주OOO	배당종기일	2023.11.16
경매청구금	110,000,000원	경매방법		유찰횟수	1회
경매대상	토지 및 건물일괄매각	건물면적	972.64㎡(294.22평)	토지면적	612.00㎡(185.13평)

감정평가를 요약한 내용입니다.

목 록	주 소	구조/용도/대지권	비고
토지	이태원동 224-5	대	380㎡ (114.95평)
	이태원동 224-60	대	136㎡ (41.14평)
	이태원동 224-102	대	96㎡ (29.04평)
건물	회나무로26길 46	지하1층비101호 철근콘크리트구조	64.44㎡ (19.49평)
	회나무로26길 46	지하1층비102호 철근콘크리트구조	66.66㎡ (20.16평)
	회나무로26길 46	지하2층비201호 철근콘크리트구조	64.44㎡ (19.49평)
	회나무로26길 46	지하2층비202호 철근콘크리트구조	62.78㎡ (18.99평)
	회나무로26길 46	2층201호 철근콘크리트구조	63.39㎡ (19.18평)
	회나무로26길 46	2층202호 철근콘크리트구조	64.65㎡ (19.56평)
	회나무로26길 46	3층301호 철근콘크리트구조	59.72㎡ (18.07평)
	회나무로26길 46	3층302호 철근콘크리트구조	59.59㎡ (18.03평)
	회나무로26길 46	4층401호 철근콘크리트구조	59.81㎡ (18.09평)
	회나무로26길 46	5층501호 철근콘크리트구조	59.81㎡ (18.09평)
	회나무로26길 46	지하층비101호 철근콘크리트구조	51.32㎡ (15.52평)
	회나무로26길 46	지하층비102호 철근콘크리트구조	59.74㎡ (18.07평)
	회나무로26길 46	2층201호 철근콘크리트구조	59.93㎡ (18.13평)
	회나무로26길 46	3층301호 철근콘크리트구조	59.93㎡ (18.13평)
	회나무로26길 46	4층401호 철근콘크리트구조	59.93㎡ (18.13평)
	회나무로26길 46	5층501호 철근콘크리트구조	56.50㎡ (17.09평)

진행	(입찰24일전)

2024-09-03 유찰

(100%) 9,118,000,000원

2024-10-15 진행

(80%) 7,294,400,000원

1) 위치 및 주위환경=대상물건은 서울특별시 용산구 이태원동 소재"서울디지텍고등학교"서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
2) 교통상황=대상물건까지 제반 차량접근이 가능하고,인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선 녹사평역)이 소재한 등 제반 교통여건은 무난함.
3) 건물의 구조=101동 및 102동 공히 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층건물로,외벽 : 돌붙임 마감 등,내벽 : 인테리어 및 벽지도배, 일부 타일 붙임 등 마감,창호 : 샷시 창호 등임.
4) 이용상태=다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)
5) 설비내역=위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스 난방설비,화재탐지설비 등.
6) 토지의 형상 및 이용상태=3필지 일단의 부정형토지로서 주상용 건부지로 이용중임.
7) 인접 도로상태등=대상물건 동측으로 노폭 약 6 - 7미터 포장도로에 접함, 8) 토지이용계획 및 제한상태=(기호1, 3 토지)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(자세한사항은 서울특별시중부교육청에 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.01.04.-2024.01.03.), 도시관리계획 입안중(2023-07-06)(고도지구 입안 중(기호 2 토지)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(자세한사항은 서울특별시중부교육청에 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.01.04.-2024.01.03.), 도시관리계획 입안중(2023-07-06)(고도지구 입안 중)
9) 공부와의 차이=-일부호수의 전유면적이 등기사항전부증명서와 건축물대장이 상이한바,건축물대장상의 전유면적을 기준하여 감정평가 하였음.(기호8,기호11-13,기호16-18)
-기호12-13, 기호16-19는 공부상 근린생활시설이나 주택으로 이용하는 것으로 탐문조사됨.
10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=-기타 임대관계 등 미상임-후첨 내부구조도는 집합건축물대장상의 현황도면 및 본건 평가전례 등에 의거 도시하였으니 참고바람.

법원에서 조사한(법원에 신고된) 임차인 내역입니다.

임차인	점유관계	전입일자	확정일자	배당요구일	보증금/차임	대항요건(대항력)	비고
김OO	102동 201호	2022.08.16				없음
김OO	101동 401호	2017.12.14	2013.03.12.	2023.10.26	200,000,000	없음	2013.02.01.~
김OO	101동 B202호	2023.06.08.				없음
김OO	102동 501호	2013.01.29	2013.02.25.	2023.11.16	210,000,000	있음	2013.01.30.~
김OO	102동 201호	2023.14.11				없음
김OO	101동 지하102호 전부	2013.01.29.		2023.11.16	200,000,000	있음	2013.01.29.~2023.04.11.
망 OO	101동 201호	2013.01.30.		2023.11.16	200,000,000	있음	2013.01.30.~2017.03.29.
망 OO	101동 201호 전부	2013.01.30.		2023.11.16	200,000,000	있음	2013.01.30.~2017.03.29.
오OO	102동 501호	2018.12.24.	2018.12.25	2023.10.27	10,000,000 [월]1,300,000	없음	2018.12.24.~
오OO	102동 301호	2013.02.05				있음
유OO	102동 401호	2013.01.28.	2013.03.08.		300,000,000	있음	2013.02.01.~
유OO	101동 501호	2021.12.06	2023.09.22.	2023.09.22	10,000,000 [월]1,500,000	없음	2021.12.05.~
이OO	102동 301호	2021.03.18				없음
이OO	101동 B101호	2013.03.07.	2013.03.07.	2023.11.16	300,000,000	있음	2013.03.07~
정OO	101동 B202호	2023.09.04.	2023.09.04.	2023.11.15	5,000,000 [월]200,000	없음	2023.09.02.~
정OO	102동 401호	2021.12.15				없음
최OO	102동 201호 (76㎡)	2023.04.25				없음
최OO	102동 B102호	2023.06.30.	2023.06.30.	2023.10.06	6,000,000원 [월]600,000원	없음	2023.06.17.~
홍OO	101동 202호	2014.06.13				없음
황OO	102동 B101호	2021.12.02.			20,000,000	없음	2021.12.02.~
황OO	101동 B102호	2023.09.11.				없음
매각물건명세 비고		김명순 : 공동임차인 김명순, 유정림 김진희.. : 2013.01.29.자로 101동 지하102호로 전입한 후 2023.04.11.자로 동소 102동 201호로 전입함 망 이정만의 상속인 김규형 : 임차인 망 이정만과 임대인 김수희와의 계약서를 기초로 작성하였고, 상속재산분할협의서(상속인 김진희 3/4와 상속인 김규형 1/4)를 제출함 망 이정만의 상속인 김진희. : 임차인 망 이정만과 임대인 김수희와의 계약서를 기초로 작성하였고, 상속재산분할협의서(상속인 김진희 3/4와 상속인 김규형 1/4)를 제출함

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 목록19(501호) 을구 순위 4번 주택임차권등기(2015. 7. 24. 제28629호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 2023.09.19.자 감정평가서상 - 일부호수의 전유면적이 등기사항전부증명서와 건축물대장이 상이한바, 건축물대장상의 전유면적을 기준하여 감정평가하였음(목록8, 목록11~13, 목록16~18) - 목록12~13, 목록16~19는 공부상 근린생활시설이나 주택으로 이용중 - 목록1~3의 토지는 목록4~19 구분건물 대지권의 목적인 토지인 바, 구분건물의 적정 대지권 지분으로 정리될 것을 전제로 구분건물가격에 포함하였음. 3. 목록4~19 집합건물등기부상 대지권 미등기로, 목록1~3 건물 소재 토지를 일괄매각함.

[부동산 현황조사서 비고란]
0. 1번, 2번, 3번 목적물은 대지로 1번 목적물은 101동의 부지이고, 2,3번 목적물은 102동의 부지로, 0. 101동의 경우 지하2층, 지상5층 공동주택으로 지하2층 2세대, 지하1층 2세대, 지상2층 2세대, 지상3층 2세대, 지상 4,5층 각 1세대로 구성되어 있고, 현장조사시 - 지하1층 101호에서 임차인 이화자의 남편 대면하였고, 102호에서 임차인 황영호의 딸 대면하였으며, - 지하2층 201, 202호 모두 폐문부재상태라 안내문 부착하였고, - 지상1층에는 호실이 없었고, - 지상 2층, 3층은 `GFCIS어학원`이 입점해 있었고, 그곳에서 직원 정영순을 대면하였고, 동인으로부터 101동 2,3층(201호, 202호, 301호, 302호)을 모두 자신의 위 어학원이 임차하여 사용하고 있고, 다른 임차인은 없다고 하였으며, 주민등록상 202호 전입자인 홍성표에 대하여 물어본바 모르는 사람이라고 하였음, - 지상 4층 401호에서 임차인 김명순을 대면하였고, - 지상 5층 501호의 경우 폐문부재상태라 안내문 부착하였음 0. 102동의 경우 지하1층 지상 5층으로 공동주택으로 지하층에 2개세대, 지상 2층~5층에 각 1개씩의 세대로 구성되어 있었으며, - 지하1층 101호에서 임차인 황영자 대면하였고, 102호의 경우 폐문부재라 안내문 부착하였으며, - 지상1층에는 호실 없었고, - 지상2층 201호에서 임차인 김진희의 언니 대면하였으며, 동인으로부터 김진희가 임차인이며 그외 다른 임차인이 있는지는 잘 모르겠다고 하였고, 주민등록상 전입자인 김광섭과 전입세대열람내역상 사업등록자인 최지영은 (언니가 현재 병원에 입원해 있어, 잠시 방문하여 있는 것이라) 누군지 모른다고 하였음 - 3층(301호), 4층(401호), 5층(501호) 각각 폐문부재 상태라 각 안내문 부착하였음

여의주경매
김대표
분석의견

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원입니다.
입찰일은 2024-10-15입니다. 오늘을 기준으로 24일 남았습니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다. 이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

대상물건은 서울특별시 용산구 이태원동 소재"서울디지텍고등학교"서측 인근에 위치합니다
※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 지하철. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 도시가스.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
"매수인에게 대항할 수 있는 목록19(501호) 을구 순위 4번 주택임차권등기(2015. 7. 24. 제28629호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."

선순위 임차권등기가 되어 있습니다
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 21명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다.
외형적으로, 즉 서류상으로 대항력을 갖춘 임차인이 있는 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이란 최선순위 (근)저당권자보다 앞서 전입신고를 하고 점유,사용하고 있는 임차인을 말하는 데, 낙찰자가 그 임차인이 배당받지 않는 보증금의 전액 또는 일부를 인수해야 합니다. 진정한 대항력 있는 임차인인지 사실관계를 따져 보는 세밀한 검토가 필요합니다.

대지권이 미등기된 물건입니다
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(110,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2023타경2837(중복),2023타경3380(중복),2023타경3397(중복),2023타경3458(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목1,2,3: 2011.06.09. 근저당권, 목4~19 각 지분 4분의 1: 2014.05.29. 가압류, 목4~19 각 지분 4분의 3: 2014.11.27. 근저당권

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인근지역 유사물건 낙찰통계입니다

통계기간	낙찰물건수	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0건	0원	0원	0 %	0회
6개월	2건	117,256,000원	126,225,000원	107.69 %	0.5회
12개월	4건	252,128,000원	217,912,500원	86.11 %	0.8회