1) 위치 및 주위환경=본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "탑석센트럴자이아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
2) 교통상황=본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장 및 의정부경전철 "탑석역"이 소재하는 등 대중교통상황도 보통시 됨.
3) 건물의 구조=본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물내 제3층, 제5층 및 제6층 3개호로서,외벽 : 돌붙임, 화강석붙임 마감 등내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등창호 : 샷시창호 등임.
4) 이용상태=기호 3은 근린생활시설(사무실 및 숙소), 기호 4-5는 목욕장(5층:여탕, 6층:남탕)으로 이용중임.
5) 설비내역=대상물건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 5-6층은 목용장설비(급탕, 보일러설비 등)가 되어 있음.
6) 토지의 형상 및 이용상태=본건은 인접도로 대비 대제로 완만한 완경사지대의 2필 일단의 부정형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임,
7) 인접 도로상태등=본건 북측으로 폭 약 5미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
8) 토지이용계획 및 제한상태=기호 1, 2공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8 m미만)(접함), 상대보호구역, 과밀억제권역임.
9) 공부와의 차이=본건 기호 1,2의 토지등기사항전부증명서 및 귀제시목록과 토지대장등본상 "임미영" 소유지분이 상이하나 귀제시목록을 기준으로 평가하였음.
10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=기호 3 : 임대 미상임. 기호 4-5 : 용현사우나로 이용중이며, 임차중인 것으로 탐문되나 정확한 임대차 내역은 확인하지 못하였음,본건 기호 3-5 구분건물에 대한 집합건축관리대장(전유부, 갑)에 위반건축물로 등재되어 있으니 경매집행 및 참여시 참고하시기 바람.
[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각, 목록3은 근린시설, 목록4,5는 목욕장으로 이용 중이며 목욕장이용에 관한 시설물들은 매각에서 전부 제외함
2. 목록3~5 구분건물은 소유권대지권이 미등재 되어 있으나, 목록1,2 토지에 임미영 지분(용현동 235-10 7570000분의 2883070, 용현동 235-8 6880000분의 2714298)이 등재되어 있어 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 목록1,2 토지의 소유지분과 목록3~5 구분건물을 일체로 평가함
3. 목록3~5 구분건물은 집합건축물관리대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 위반사항 및 행정처분등은 별도 확인요
4. 목록1,2에 경료된 예고등기는 효력 없는 것으로 보이나 별도 확인 요(신청채권자가 예고등기는 당시 원고인 김종형, 김창배가 승소하여서 이 사건 매각부동산에 효력이 없다는 의견서 제출함)
[부동산 현황조사서 비고란]
(가)기호1.2.부동산
-공부상 대지, 현황상 용현프라자 건물 건부지로 사용하고 있으며 출입구쪽은 약간 경사가 있는 계단이며, 뒷쪽은 4대 정도 주차가능한 공간이 있으나, 정확한 위치, 면적, 경계등은 측량 등 별도의 확인을 요함
(나)기호3.부동산
-공부상 근린생활시설, 현황상 구분하여 사무실로 사용하고 있으며 복도를 기준으로 좌측으로 직원숙소 6칸을 구분하여 사용하고 있었고, 정태영(상호는 베스트인터테인먼트)의 사무실이 별도로 있고, 우측으로 입구쪽이 아름다운세상 상호의 사무실이, 다음으로 큰 사무실 공간에 별도의 공간을 나누어 중앙에 주식회사 에스제이토건 상호 사무실, 좌측면에 주식회사 노아 사무실, 중앙측면에 주식회사 에스디글로벌 사무실을 두고 있음
(다)기호4,5.부동산
-공부상 근린생활시설 현황상 사우나시설(5층 여탕, 6층 남탕)로 사용하고 있음
(라)임대차 관계
가)3층
-관리인 정경포 목사 말에 의하면 직원 숙소로 구분된 방 6칸 중 307호 외에는 건물을 관리하는 직원들이 사용하고 있고 307호는 임대차계약을 한 PHAM MINH CHAU가 거주하고 있다고 함
-베스트 인터테인먼트 상호의 사무실은 공부상 정태영이며, 직원들이 일하는 공간으로 일을 하는 직원 1명을 만났음
-주식회사 아름다운 세상은 폐문부재, 주식회사 에스제이토건및 주식회사 노아는 탁자와 의자만 있는 사무실이며, 주식회사 에스디글로벌은 담임목사가 사용하는 사무실임
나)5~6층
-사우니시설로 5층은 여탕, 6층은 남탕임
여의주경매 김대표 분석의견
이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원입니다.
입찰일은 2025-02-04입니다. 오늘을 기준으로 일 남았습니다.
입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.
경기도 의정부시 용현동 소재 "탑석센트럴자이아파트" 남동측 인근에 위치합니다
※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.
다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 10명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니
전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.
대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다.
외형적으로, 즉 서류상으로 대항력을 갖춘 임차인이 있는 것으로 보입니다.
대항력 있는 임차인이란 최선순위 (근)저당권자보다 앞서 전입신고를 하고 점유,사용하고 있는 임차인을 말하는 데,
낙찰자가 그 임차인이 배당받지 않는 보증금의 전액 또는 일부를 인수해야 합니다.
진정한 대항력 있는 임차인인지 사실관계를 따져 보는 세밀한 검토가 필요합니다.
대지권이 미등기된 물건입니다 집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.
중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(317,753,424원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는,
일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2023타경4878(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로
취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.
지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.
