서산시 동문동 269-3 근린시설 근린시설 경매 - 2024타경3898

오늘의 명언입니다 : 어차피 같은 햄을 먹는 것이라면 즐거운 마음으로 먹어라.

이번에 보시게 되는 경매물건은 충청남도 서산시 동문동 269-3 근린시설입니다.

매각기일은 2025.12.16(화) 10:00이며, 입찰법원은 대전지방법원 서산지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

대전지방법원 서산지원 1계 2025.12.16(화) 10:00

2024 타경 3898 (1)

입찰기일(기간) : 2025.12.16(화) 10:00

소재지	충청남도 서산시 동문동 269-3 충청남도 서산시 동문동 269-3

물건종별	근린시설	채권자	청OOO	감정가	2,714,116,120 원
대지권	503.00㎡(152.16평)	채무자	주OOO	최저가	(49%)1,329,916,000 원
건물면적	1,248.81㎡(377.77평)	소유자	주OOO	보증금	(10%) 132,991,600 원
입찰방법	기일입찰	매각대상	토지 및 건물일괄매각	청구금액	1,935,338,160 원
비고	○ 서산공용버스터미널 남쪽에 있고 주위는 내과의원, 은행, 상가 등 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 안견로(왕복 4차선)와 한마음12로가 교차하는 각지에 있어 접근성 및 교통 편의성은 양호함 ○ 목록 1 - 공부와 같이 대지로 현재 지상에 목록 2가 소재함 ○ 목록 2 - 공부와 같이 목록 1 지상에 소재한 지상 4층 제1종, 2종 근린생활시설 건물로 지상 1층에는 동쪽에 1개의 호실(출입문에 호수 표시가 없음)이 있는데 간판에 `KT sky life` 매장으로 표시되어 있고 매장 밖에는 나무 데크가 설치되어 있으며, 방문 당시 근무하고 있던 직원 이재원 과장에게 점유관계를 물었더니 주식회사 중앙스카이가 입점하여 영업하고 있으나 구체적인 임대차 관계를 잘 모르겠다고 진술하였으며(안내문 교부함), 서쪽에는 건물 내부로 올라갈 수 있는 출입문과 주차장이 있음 - 지상 2층에는 덧붙인 건축물현황도상 3개의 호실로 되어 있으나 실제(현장)는 2개의 호실(출입문에 호수 표시가 없음)로 이용하고 있으며, 서쪽에 있는 호실(건축물현황도상 ’휴게음식점‘)은 건축물현황도와 같이 사용하고 있으나 출입문에 상호가 표시되어 있지 않았고 동쪽에 있는 2개의 호실(건축물현황도상 ’의원‘과 ’학원‘)은 경계벽을 철거하고 하나의 호실로 되어 있는데 출입문에 ’신한금융플러스‘로 표시되어 있으며, 현재 2층에 소재한 모두 호실은 공실 상태임 - 지상 3층에는 덧붙인 건축물현황도상 단독 호실(건축물현황도상 사무실)로 되어 있으나 실제(현장)는 경계벽을 설치하여 3개의 호실(출입문에 호수 표시가 없음)로 구분되어 있으며, 서쪽에 있는 호실(호실 표시가 없어 일응 301호로 표시함)은 출입문에 ’신한금융플러스‘로 표시되어 있고 방문 당시 근무하고 있던 지사장 최종환에게 점유관계를 물었더니 건물주와 2024. 6. 1.부터 2025. 6. 31.까지 보증금 1,000만원에 월세 60만원을 지급하는 조건으로 임대차계약을 체결하였으나 별도로 세무서에 임대차신고를 하지 않았다고 진술하였으며(안내문 교부함), 나머지 엘리베이터에서 내리면 정면에 있는 호실과 동쪽에 있는 호실은 한화손해보험에서 사무실로 사용한 것으로 보이는데 각 출입문에 교차플라자(업무불가라는 안내문이 부착되어 있음)와 서산보상센터로 표시되어 있으며 현재 모두 공실 상태임 - 지상 4층에는 덧붙인 건축물현황도상 단독 호실(건축물현황도상 서점)로 되어 있으나 실제(현장)는 경계벽을 설치하여 4개의 호실로 구분하여 이용하고 있고 엘리베이터에서 내려 공동 출입문을 들어서면 반시계 방향으로 404호(상호 표시 없음, 안내문 부착), 403호(상호 표시 없음, 폐문부재로 안내문 부착), 401호(주식회사 필부동산중개법인, 폐문부재로 안내문 부착), 402호(상담실)가 각 위치해 있으며, 402호는 채무자 겸 소유자 주식회사 재현의 사무실로 이용하는 것으로 보이고 방문 당시 근무하고 있던 채무자 겸 소유자의 대표자라는 이규방(상가건물임대차현황서에는 대표자가 이규인으로 되어 있음)을 만나 본건 건물의 점유관계를 물었더니 지상 2층은 모두 공실이며, 지상 3층은 서쪽에 위치한 ’신한금융플러스‘ 사무실은 지사장 최종환의 진술과 동일하게 임대차계약을 체결하였고 나머지 2개 호실은 모두 공실 상태이며, 지상 1층에 있는 `KT sky life` 로 표시된 호실은 점포로, 지상 4층에 있는 401호(주식회사 필부동산중개법인), 403호, 404호는 개인사무실로 사용하는데 무상으로 이용하는 곳이 많다고 진술하면서도 각 호실의 실제 입주자와 정확한 임대차 내역은 알려주지 않아 상가건물임대차현황서에 등록된 임차인을 일응 해당 호실의 상가임차인으로 등록하였으므로 그 점유관계는 별도의 확인이 필요함 - 옥상에는 기계실과 물탱크실이 있음 ○ 상가건물임대차 현황(세무서에 등록된 임차인) ① 층과 호실 구분 없이 이연주, 조혜경이 임차인으로 등록되어 있어 일응 임차인으로 등록하였으므로 그 점유관계는 별도의 확인이 필요함 ② 주식회사 중앙스카이는 층과 호실 구분이 표시되어 있지 않으나 1층에 `KT sky life` 매장에 근무하는 직원 이재원 과장과 채무자 겸 소유자 법인의 대표자라는 이규방의 진술이 일치하므로 위 1층 호실의 임차인으로 등록하였음 ③ 지상 4층 401호 주식회사 필부동산중개법인과 지상 4층 402호 주식회사 규리스는 상가건물 임대차현황에 따라 임차인으로 등록하였으며, 402호는 채무자 겸 소유자 법인의 사무실로도 사용하는 것으로 보이므로 그 점유관계는 별도의 확인이 필요함 ④ 층과 호실 구분 없이 주식회사 핀페이먼츠가 임차인으로 등록되어 있어 일응 임차인으로 등록하였으므로 그 점유관계는 별도의 확인이 필요함

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1424528

기일입찰 (입찰 23일전 )

구분	입찰기일	최저입찰금액	결과
1차	2025/08/26	2,714,116,120원	변경
2차	2025/09/30	2,714,116,120원	유찰
3차	2025/11/05	1,899,881,000원	유찰
4차	2025/12/16	1,329,916,000원	진행

물건현황

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동문동 269-3	대	503㎡ (152.16평)
건물	동문동 269-3	1층 소매점 철근콘크리트구조	149.33㎡ (45.17평)
	동문동 269-3	2층 의 원 철근콘크리트구조	351.94㎡ (106.46평)
	동문동 269-3	3층 사무소 철근콘크리트구조	351.94㎡ (106.46평)
	동문동 269-3	4층 소매점(서점) 철근콘크리트구조	351.94㎡ (106.46평)
제시외건물	동문동 269-3	계단실 등	43.66 ㎡(13.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서산 초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 광대로변을 따라 근린생활시설 및 업무용, 각종 편의시설 등이 밀집한 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등, 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 "상업용 건부지" 로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북서측으로 폭 약 25미터 및 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역(2021-05-25), 준주거지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2011.12.20.)
외벽 : 대리석 붙임 및 강화유리잇기 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내장타일, 실내 인테리어 마감 등, 창호 : 페어글라스 창 및 샷시 창호 등.
[이용상태] 기준시점 현재 1층 일부 창고 등으로 이용중이며, 2-4층은 공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보설비, 옥내 소화전설비, 승강기 등 갖춤.
4)부합물 및 종물 후첨 "건물개황도" 참조 [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상임.

인근매각통계

사례기간	낙찰물건수	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3건	1,429,540,689원	642,926,667원	45%	4.3회
6개월	13건	1,173,596,154원	548,575,077원	50%	3.2회
12개월	35건	1,075,358,912원	586,616,263원	52%	2.7회

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 매각포함

[부동산 현황조사서 비고란]
○ 서산공용버스터미널 남쪽에 있고 주위는 내과의원, 은행, 상가 등 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 안견로(왕복 4차선)와 한마음12로가 교차하는 각지에 있어 접근성 및 교통 편의성은 양호함 ○ 목록 1 - 공부와 같이 대지로 현재 지상에 목록 2가 소재함 ○ 목록 2 - 공부와 같이 목록 1 지상에 소재한 지상 4층 제1종, 2종 근린생활시설 건물로 지상 1층에는 동쪽에 1개의 호실(출입문에 호수 표시가 없음)이 있는데 간판에 `KT sky life` 매장으로 표시되어 있고 매장 밖에는 나무 데크가 설치되어 있으며, 방문 당시 근무하고 있던 직원 이재원 과장에게 점유관계를 물었더니 주식회사 중앙스카이가 입점하여 영업하고 있으나 구체적인 임대차 관계를 잘 모르겠다고 진술하였으며(안내문 교부함), 서쪽에는 건물 내부로 올라갈 수 있는 출입문과 주차장이 있음 - 지상 2층에는 덧붙인 건축물현황도상 3개의 호실로 되어 있으나 실제(현장)는 2개의 호실(출입문에 호수 표시가 없음)로 이용하고 있으며, 서쪽에 있는 호실(건축물현황도상 ’휴게음식점‘)은 건축물현황도와 같이 사용하고 있으나 출입문에 상호가 표시되어 있지 않았고 동쪽에 있는 2개의 호실(건축물현황도상 ’의원‘과 ’학원‘)은 경계벽을 철거하고 하나의 호실로 되어 있는데 출입문에 ’신한금융플러스‘로 표시되어 있으며, 현재 2층에 소재한 모두 호실은 공실 상태임 - 지상 3층에는 덧붙인 건축물현황도상 단독 호실(건축물현황도상 사무실)로 되어 있으나 실제(현장)는 경계벽을 설치하여 3개의 호실(출입문에 호수 표시가 없음)로 구분되어 있으며, 서쪽에 있는 호실(호실 표시가 없어 일응 301호로 표시함)은 출입문에 ’신한금융플러스‘로 표시되어 있고 방문 당시 근무하고 있던 지사장 최종환에게 점유관계를 물었더니 건물주와 2024. 6. 1.부터 2025. 6. 31.까지 보증금 1,000만원에 월세 60만원을 지급하는 조건으로 임대차계약을 체결하였으나 별도로 세무서에 임대차신고를 하지 않았다고 진술하였으며(안내문 교부함), 나머지 엘리베이터에서 내리면 정면에 있는 호실과 동쪽에 있는 호실은 한화손해보험에서 사무실로 사용한 것으로 보이는데 각 출입문에 교차플라자(업무불가라는 안내문이 부착되어 있음)와 서산보상센터로 표시되어 있으며 현재 모두 공실 상태임 - 지상 4층에는 덧붙인 건축물현황도상 단독 호실(건축물현황도상 서점)로 되어 있으나 실제(현장)는 경계벽을 설치하여 4개의 호실로 구분하여 이용하고 있고 엘리베이터에서 내려 공동 출입문을 들어서면 반시계 방향으로 404호(상호 표시 없음, 안내문 부착), 403호(상호 표시 없음, 폐문부재로 안내문 부착), 401호(주식회사 필부동산중개법인, 폐문부재로 안내문 부착), 402호(상담실)가 각 위치해 있으며, 402호는 채무자 겸 소유자 주식회사 재현의 사무실로 이용하는 것으로 보이고 방문 당시 근무하고 있던 채무자 겸 소유자의 대표자라는 이규방(상가건물임대차현황서에는 대표자가 이규인으로 되어 있음)을 만나 본건 건물의 점유관계를 물었더니 지상 2층은 모두 공실이며, 지상 3층은 서쪽에 위치한 ’신한금융플러스‘ 사무실은 지사장 최종환의 진술과 동일하게 임대차계약을 체결하였고 나머지 2개 호실은 모두 공실 상태이며, 지상 1층에 있는 `KT sky life` 로 표시된 호실은 점포로, 지상 4층에 있는 401호(주식회사 필부동산중개법인), 403호, 404호는 개인사무실로 사용하는데 무상으로 이용하는 곳이 많다고 진술하면서도 각 호실의 실제 입주자와 정확한 임대차 내역은 알려주지 않아 상가건물임대차현황서에 등록된 임차인을 일응 해당 호실의 상가임차인으로 등록하였으므로 그 점유관계는 별도의 확인이 필요함 - 옥상에는 기계실과 물탱크실이 있음 ○ 상가건물임대차 현황(세무서에 등록된 임차인) ① 층과 호실 구분 없이 이연주, 조혜경이 임차인으로 등록되어 있어 일응 임차인으로 등록하였으므로 그 점유관계는 별도의 확인이 필요함 ② 주식회사 중앙스카이는 층과 호실 구분이 표시되어 있지 않으나 1층에 `KT sky life` 매장에 근무하는 직원 이재원 과장과 채무자 겸 소유자 법인의 대표자라는 이규방의 진술이 일치하므로 위 1층 호실의 임차인으로 등록하였음 ③ 지상 4층 401호 주식회사 필부동산중개법인과 지상 4층 402호 주식회사 규리스는 상가건물 임대차현황에 따라 임차인으로 등록하였으며, 402호는 채무자 겸 소유자 법인의 사무실로도 사용하는 것으로 보이므로 그 점유관계는 별도의 확인이 필요함 ④ 층과 호실 구분 없이 주식회사 핀페이먼츠가 임차인으로 등록되어 있어 일응 임차인으로 등록하였으므로 그 점유관계는 별도의 확인이 필요함

여의주경매 김성훈대표
핵심분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0691)입니다.
입찰일은 2025-12-16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 398일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 398일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2013. 8. 14. 근저당권 설정

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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이 물건의 사건번호는 2024타경3898 (대전지방법원 서산지원)입니다

지금 보시는 물건에 대해서 상담을 받으시려면 사건번호를 먼저 말씀해 주시기 바랍니다

주변시세, 예상낙찰가는 컨설팅 의뢰를 하신 경우에만 답변드릴 수 있습니다.

인근지역에서 진행중인 법원경매물건입니다.

입찰일 2025-12-17	근린시설 서산시 동문동 193-14 건물: 1,369.51㎡(414.28평) 토지: 527.70㎡(159.63평)	사건번호 : 2024타경59839 감정가 1,466,075,180원 (1회,70%) 최저가 1,026,252,000원
입찰일 2025-12-16	근린시설 서산시 동문동 269-3 건물: 1,248.81㎡(377.77평) 토지: 503.00㎡(152.16평)	사건번호 : 2024타경3898 감정가 2,714,116,120원 (2회,49%) 최저가 1,329,916,000원
입찰일 2025-11-26	근린시설 서산시 예천동 618-2 건물: 475.34㎡(143.79평) 토지: 1,985.00㎡(600.46평)	사건번호 : 2024타경2048 감정가 2,898,525,640원 (1회,70%) 최저가 2,028,967,000원

근린시설경매사진 #1 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

근린시설경매사진 #2 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

근린시설경매사진 #3 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

근린시설경매사진 #4 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

근린시설경매사진 #5 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

근린시설경매사진 #6 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

근린시설경매사진 #7 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

근린시설경매사진 #8 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

근린시설경매사진 #9 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

근린시설경매사진 #10 | 서산시 예천동 618-2 | 2024타경3898

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