대지면적 "대지의 수평투영면적으로 대지안에 도로와의 관계에 의해 건축선이 지정되있으면 도로에서 건축선까지의 부분은 제외하여 대지면적이라고 한다. 이때 대지면적에서 제외한다는 것은 용적률, 건폐율 등 건축법을 적용할 경우에 한하는 것이며, 등기 등에서의 소유권은 그대로 인정하는 것이다. "
1) 위치 및 부근의 상황=- 감정평가 대상 공장은 충북 음성군 삼성면 능산리에 소재하는 "능산삼거리" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 소재하며, 제반 주위환경 보통입니다.
2) 토지의 상황=1) 교통상황 - 기호1,2 : 대상토지까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 동측 인근에 지방도 제515호선이 통과하는 등 제반 교통상황 보통입니다. 2) 형태 및 이용상태 - 기호1 : 부정형 평지로 현황 공업용으로 이용 중입니다. - 기호2 : 부정형 평지로 현황 공장 진입로로 이용 중입니다. 3) 인접 도로상태 - 기호1 : 대상토지 북측으로 도로폭 약 4M 내외 도로에 접합니다. - 기호2 : 대상토지가 현황 도로로 이용 중입니다. 4) 토지이용계획 및 제한상태 - 기호1,2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2018-12-27)(일부제한구역 800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전 산지(2018-12-28)<산지관리법>입니다. 5) 공부와의 차이 - 대상토지 기호2는 공부상 지목 "임야"이지만, 현황 도로(대상 공장의 진입로)로 이용 중입니다.
3) 건물의 구조 및 현상=1) 건물의 구조 및 이용상태 - 기호3-5 : 모두 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로 사용승인일은 2017.03.23.이며, 일부 2019.05.09.일자로 증축(기호3: 3.74㎡,기호4: 7.98㎡, 기호5: 21.74㎡) 되었습니다. 내, 외벽 : 판넬 마감, 바닥 : 칼라하드너 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 이고, 기호3은 창고, 기호4는 공장, 기호5는 공장, 창고 및 화장실로 이용 중입니다. - 기호6 : 경량철골구조 판넬지붕 단층건물로, 2017.03.23일자로 사용승인 되었으며, 외벽 : 판넬 마감, 내벽 : 타일마감 등, 창호 : 새시창호 이고, 현황 기숙사로 이용 중입니다. 2) 설비내역 - 기호5,6에 위생 및 급배수설비 구비되어 있고, 기호6에 난방설비 구비되어 있습니다. 3) 공부와의 차이 - 대상건물 기호 3-5는 2017.03.23.일자로 건물이 신축된 이후, 2019.05.09.일자로 일부 증축 및 건물의 용도가 변경되었으나, 부동산 표시변경등기가 되지 않은 상태로 귀 제시 목록 및 등기사항전부증명서상 건물면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하여, 일반 건축물대장상 면적을 기준으로 감정평가 하였고, 기호5는 일반건축물대장상 2019.05.09. 일자로 공장에서 창고로 용도변경 되었지만, 현황 공장 및 창고로 이용 중이므로 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
4) 기계/기구의 현상=1) 기계기구1 : - 대상 기계기구는 하향식 필름기(필름 압출기) 1식으로 현황 가동 중단된 상태이며, 외관상 일부 공정의 기계는 관리상태 보통 이하이나, 전체적인 현상 및 관리상태는 보통이고, 탐문 결과 대상기계의 정상작동은 가능한 것으로 조사되었지만, 정상 작동 여부는 재확인이 필요하므로 응찰 시 참고하시기 바랍니다. - 탐문결과 대상물건의 임차인 겸 점유자인 JD PACK이 해당 기계기구1의 성능 향상을 위하여 일부 부품을 교체한 것(기계기구 1-2)Die unit의 히터 및 기계기구1-6) Main Control Panel의 인버터, 교체비용: 약 15,000,000 원)으로 조사되었고, 해당 부품은 해체 및 이전 설치가 용이한 것으로서, 임대차가 종료되면, 기존 부품으로 다시 교환할 예정인 것으로 조사되었 습니다. 이에, 기계기구 1의 감정평가시 일부 부품의 교환으로 인한 성능 향상 등은 고려하지 않고, 감정평가 하였으니, 경매진행 및 응찰시 참고 하시기 바랍니다. 2) 기계기구2 : 대상 기계기구는 수변전설비로 현상 및 관리상태 보통입니다.
5) 공작물의 현상=-
6) 기타참고사항=1) 제시목록 외의 물건 - 대상토지 기호1 지상에 제시외관정㉥이 소재하여 음성군청 유관부서 유선문의 결과 대상 토지 기호1의 등록전환 이전 주소인 능산리 산40-1번지에 허가받은 관정(굴착깊이 : 30M)이 있는 것으로 조사되어 감정평가 하였으니, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍 니다. - 대상토지 기호1,2의 부합물인 석축, 펜스 등은 일반거래 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가 하였고, 대상건물 기호3-5의 종물 및 부합물인 제시외건물㉠-㉤이 소재하여 개략적으로 구조 및 용도를 파악하고, 면적을 실측하여 감정평가 하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. - 대상토지 기호1 지상 이동이 용이한 제시외컨테이너가 소재하여 감정평가제외 하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 2) 임대관계 및 기타 사항 - JD PACK이 2022년 3월에 보증금: 10,000,000원, 월차임: 1,000,000원에 대상기계기구를 포함하여 임대차계약 체결한 이후 기준시점 현재 대상 공장을 가동 중인 것으로 조사 되었으나, 임대차 관련 상세사항은 별도 재확인이 필요합니다. - 현장조사시 탐문 결과 임차인인 JD PACK이 2022년 대상토지의 부합물인 석축 공사, 접이식펜스 설치 공사, 제시외건물㉢,㉣의 신축 공사 및 배수로 공사 등을 시행하였고, 그 비용은 총 38,000,000원이 소요된 것으로 주장하고 있으므로, 응찰시 유의하시기 바랍니다. 다만, 이와 관련한 비용 자료 등은 징구하지 못하였으므로, 해당 사항과 관련한 상세 내역은 재확인이 필요합니다.
법원에서 조사한(법원에 신고된) 임차인 내역입니다.
임차인
점유관계
전입일자
확정일자
배당요구일
보증금/차임
대항요건(대항력)
비고
주OO
2020.08.12
2021.04.12
미상 [월]미상
있음
주OO
2023.08.25
미상 [월]미상
없음
법원 물건자료 요약
소멸되지 않는 등기부권리
설정된 것으로 보는 지상권
법원자료 특이사항
[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각, 제시외 건물 및 관정 포함
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-263호에 의한 기계기구 목록 매각 포함
-목록2 현황 "도로(대상 공장의 진입로)"
-목록3~5 증축 및 건물 용도변경 후 부동산 표시변경등기 미완료 상태임
-기계기구1(하향식 필름기)정상 작동 여부는 확인 요함
-기계기구 1-2), 1-6)내 일부부품이 임차인에 의해 교체됨, 임대차 종료 후 원부품으로 교환 예정(감정서 기재 참조)
-목록1 지상 컨테이너 및 적치물(폐파레트) 매각 제외
-2024.10.22.자 (주)제이디팩으로 부터 시설공사대금 5천만원 및 기계수리대금 24,406,000원에 대하여 유치권신고서가 제출 되
었으나 그 성립여부는 불분명 함
[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목록 1내 제시외 이동식컨테이너 3개동 소재함, 목록1내 적치물 폐파레트 소재함.
나. 목록2 공부상 임야이나 현황상 도로로 확인됨.
다. 목적물 기계기구는 소재하나 작동여부 및 동일성 여부는 불분명하므로 전문 감정평가사의 감정이 요망됨.
여의주경매 김대표 분석의견
이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원입니다.
입찰일은 2025-01-27입니다. 오늘을 기준으로 29일 남았습니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.
- 감정평가 대상 공장은 충북 음성군 삼성면 능산리에 소재하는 "능산삼거리" 북서측 인근에 위치합니다
※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 판넬지붕.
낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
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대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다.
외형적으로, 즉 서류상으로 대항력을 갖춘 임차인이 있는 것으로 보입니다.
대항력 있는 임차인이란 최선순위 (근)저당권자보다 앞서 전입신고를 하고 점유,사용하고 있는 임차인을 말하는 데,
낙찰자가 그 임차인이 배당받지 않는 보증금의 전액 또는 일부를 인수해야 합니다.
진정한 대항력 있는 임차인인지 사실관계를 따져 보는 세밀한 검토가 필요합니다.
유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.
공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다 이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.
입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.
제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.
공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다.
수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다.
국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이
매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.
취하 또는 취소될 가능성 있습니다
이 물건의 감정가격은 1,581,414,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 213,116,040원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다.
이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.
이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) :
2022.5.30. 근저당
갑작스런 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 바로 확인해 보세요. >> 법원 홈페이지 바로가기
