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강서구 방화동 498-4 라테라스 근린상가 경매 - 2024타경120900

관리명령
준 인도명령으로 낙찰된 부동산에 현상유지나 가치하락을 방지하기 위한 일종의 보전처분 행위이다. 낙찰자나 채권자의 신청에 의하여 선임한다.

[ 서울특별시 강서구 방화동 498-4 라테라스 근린상가 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 120900 근린상가 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.01.22(목) 10:00인 서울남부지방법원 경매7계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

동산
"부동산 이외의 물건이 동산이다. 건축중의 건물은 동산에서 부동산으로의 진행과정중에 있고, 철거중의 건물은 그 반대의 과정을 밟고 있는바, 이와 같은 경우 동산ㆍ부동산을 식별하기는 곤란하나, 건물의 용도에 따른 사용이 가능한 상태에 있는가가 식별의 기준이 될 것이다. 동산은 부동산과는 여러 가지 점에서 법률상의 취급이 다르지만, 가장 중요한 상위점은 물권(物權)의 공시방법(公示方法) 및 그 효력에 있다. 부동산물권의 공시방법은 등기(登記)이며, 등기가 성립요건으로서 매매에 의하여 부동산소유권을 취득하는 경우에도 등기를 하지 아니하면 소유권취득의 효력이 발생하지 않는다. 그러나 등기를 신뢰하여 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 했다 할지라도 매도인이 진정한 소유자가 아니면 당해 부동산의 소유권을 취득하지 못한다. 이에 대하여 동산물권(動産物權)의 공시방법은 사실적 지배, 즉 점유(占有)이다. 거래에 의하여 동산소유권을 얻은 자가 그 권리를 제3자에게 주장하기 위하여는 점유의 이전을 받아야 하며, 매도인에게 처분권이 없어도 동산을 선의(善意)로 매수하여 이전을 받으면 매수인은 그 동산의 소유권을 취득한다."

서울남부지방법원 7계 2026.01.22(목) 10:00

2024 타경 120900 (1)

입찰기일(기간) : 2026.01.22(목) 10:00

소재지	서울특별시 강서구 방화동 498-4 라테라스 서울특별시 강서구 양천로 19, 제1층 제103호 (방화동, 라테라스)

물건종별	근린상가	채권자	고OOO	감정가	1,306,000,000 원
대지권	33.61㎡(10.17평)	채무자	이OOO	최저가	(64%)835,840,000 원
건물면적	88.78㎡(26.86평)	소유자	장OOO	보증금	(10%) 83,584,000 원
입찰방법	기일입찰	매각대상	토지 및 건물일괄매각	청구금액	1,057,102,665 원
비고	이건 부동산은 목록 1번 103호, 목록 2번 104호로 구분되어 있으나 실제(현황)은 통합하여 1개의 점포로 CU 편의점으로 이용 중임.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1359580

기일입찰

구분	입찰기일	최저입찰금액	결과
1차	2024/11/13	1,306,000,000원	변경
2차	2025/10/28	1,306,000,000원	유찰
3차	2025/11/27	1,044,800,000원	유찰
4차	2026/01/22	835,840,000원	변경

물건현황

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	양천로 19	892.0 분의 10.9069	10.906㎡ (3.30평)
대지권	양천로 19	892.0 분의 22.7035	22.703㎡ (6.87평)
건물	양천로 19	제1층 제103호 (방화동, 라테라스) 철근콘크리트구조	28.81㎡ (8.72평)
건물	양천로 19	제1층 제104호 (방화동, 라테라스) 철근콘크리트구조	59.97㎡ (18.14평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "개화산역" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재한 지역임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "(지하철5호선)개화산역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상13층 건내 1층 103,104호로서 외벽: 석재붙임 및 타일붙임 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 차오: 샷시 창호임.
[이용상태] 소매점("씨유"편의점)으로 이용중이며 103,104호 사이의 경계벽을 철거하여 일단으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 소방/소화설비 및 승강기설비 등이 있음.
[토지형상/이용상태] 사다리형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건이 소재한 토지의 남측으로 광대로변에 접함.
[토지이용계획] 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 수평표면구역(수평표면)＜공항시설법＞, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 임.
[공부와의 차이] 일련번호1(103호)와 일련번호2(104호) 사이의 경계벽을 철거하여 2개호를 일단으로 이용중(상호명 "CU편의점")임.
[참고사항] - 임대관계는 미상임.
- 본건은 현장조사 당시 103호(일련번호 1)과 104호(일련번호 2) 사이의 경계벽이 제거되어 2개호가 일단으로 사용중인 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물 현황도 위치를 기준으로 각 호의 위치를 확인하였으므로 정확한 호별 위치 및 경계벽의 복구 가능성 등은 전문적인 측량을 통해 재확인하신 후 입찰하시기 바람.

인근매각통계

사례기간	낙찰물건수	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	9건	912,862,589원	620,881,778원	65%	3회
6개월	21건	700,327,014원	481,591,238원	70%	3.9회
12개월	57건	726,882,409원	420,471,858원	60%	4.2회

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -소매점('씨유' 편의점)으로 이용중이며, 103,104호 사이의 경계벽을 철거하여 일단으로 이용중임. -정확한 호별 위치 및 경계벽의 복구 가능성 등은 전문적인 측량을 통하여 확인을 요함(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
이건 부동산은 목록 1번 103호, 목록 2번 104호로 구분되어 있으나 실제(현황)은 통합하여 1개의 점포로 CU 편의점으로 이용 중임.

여의주경매 김성훈대표
핵심분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1957)입니다.
입찰일은 2026-01-22입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 634일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 634일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1. 2023.03.24 근저당권 설정 2. 2020.12.14 근저당권

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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이 물건의 사건번호는 2024타경120900 (서울남부지방법원)입니다

지금 보시는 물건에 대해서 상담을 받으시려면 사건번호를 먼저 말씀해 주시기 바랍니다

주변시세, 예상낙찰가는 컨설팅 의뢰를 하신 경우에만 답변드릴 수 있습니다.

인근지역에서 진행중인 법원경매물건입니다.

입찰일 2026-03-18	근린상가 강서구 화곡동 424-69 감성빌 건물: 32.49㎡(9.83평) 토지: 19.59㎡(5.93평)	사건번호 : 2025타경11113 감정가 157,000,000원 (0회,100%) 최저가 157,000,000원
입찰일 2026-03-18	근린상가 강서구 등촌동 656-34 가람 건물: 41.15㎡(12.45평) 토지: 18.86㎡(5.71평)	사건번호 : 2025타경10839 감정가 221,000,000원 (0회,100%) 최저가 221,000,000원
입찰일 2026-03-17	근린상가 강서구 등촌동 828 제1층 건물: 39.01㎡(11.80평) 토지: 19.37㎡(5.86평)	사건번호 : 2025타경494 감정가 1,110,000,000원 (0회,100%) 최저가 1,110,000,000원
입찰일 2026-03-12	근린상가 강서구 마곡동 774-3 센테니아 건물: 46.25㎡(13.99평) 토지: 10.02㎡(3.03평)	사건번호 : 2025타경697 감정가 1,460,000,000원 (0회,100%) 최저가 1,460,000,000원
입찰일 2026-03-12	근린상가 강서구 마곡동 794 문영비즈웍스 건물: 86.32㎡(26.11평) 대지권 미등기	사건번호 : 2025타경536 감정가 507,000,000원 (0회,100%) 최저가 507,000,000원

근린상가경매사진 #1 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

근린상가경매사진 #2 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

근린상가경매사진 #3 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

근린상가경매사진 #4 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

근린상가경매사진 #5 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

근린상가경매사진 #6 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

근린상가경매사진 #7 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

근린상가경매사진 #8 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

근린상가경매사진 #9 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

근린상가경매사진 #10 | 강서구 마곡동 794 | 2024타경120900

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